לפני כבוד הדיינים: הרב רפאל זאב גלב – אב"ד, הרב ידידיה כהנא, הרב אייל גיאת

פסק דין

תיאור העובדות והנושא העומד לדיון

הצדדים התגרשו בשנת תשפ"ב. בזמנו, נערכה שמאות לדירת הצדדים, שהוערכה ב-900,000 ש"ח. התחילו להתקבל הצעות, ונתקבלה הצעה ב- 1,200,000 ש"ח. האיש כבר קודם לכן היה מעוניין בקניית הדירה, והוא נתן הצעת השוואה להצעה האחרונה. הוסכם, כי האיש ירכוש את הדירה, והוא החל לשלם את המשכנתא בעצמו. פרצה מחלוקת בין הצדדים בעניין התשלום. לאיש היו תביעות על האישה בשל חובות משותפים, לטענתו, כ-200,000 ש"ח (שמהם, לטענתו, על האישה לשלם כ-100,000 ש"ח). לכן הוא בקש לשלם הכול – פרט לסכום הזה, שיתברר בבי"ד. לעומתו האישה דרשה שהוא ישלם הכול, ולאחר מכן אם יחייב אותה ביה"ד – תשלם.

הדבר עמד לדיון, ובגללו לא חתמו על חוזה הרכישה.

לבסוף, בשנת תשפ"ה, ולאחר דיון בעניין, ביה"ד כתב החלטה בהאי לישנא:

"האיש יכול להיכנס לדירה שרכש, ובמקביל ידאג להסדרת התשלום, מלבד הסכום השנוי במחלוקת…"

מחיר הדירה עלה, ונאמד (ללא שמאות) כיום בכ- 2,200,000 ש"ח. כעת הגישה האישה התנגדות, וטענה כי הדירה לא נמכרה, שהרי לא נחתם חוזה, וממילא יש להתחיל את ההליך מחדש (כמובן, אם ירצה האיש לקנות עכשיו את הדירה, לפי שיטתה, יהא עליו להוסיף 500,000 ש"ח בערך) ואילו האיש טוען כי בהחלטה זו הוא קנה את הדירה.

תמצית טענות האישה

טענת האישה פשוטה – מכיוון שלא נחתם חוזה – אין העברה של הדירה, ומכיוון שכך זכותה לסגת מהמכירה, שלא התבצעה.

נוסף על כך טוענת האישה שהאיש לא באמת שילם את כל התמורה.

תמצית טענות האיש

טענות האיש – הסיבה שלא נחתם החוזה היא בגלל הוויכוח על הקיזוזים, ולטענת האיש מכיוון שלקח את המשכנתא על עצמו – נשארה לו יתרה קטנה מאד (לאחר קיזוז הסכומים השנויים במחלוקת) – בערך 50,000 ש"ח.

האישה פעלה לאורך כל הדרך בחוסר תום לב, ולא השתתפה בתשלומים.

ביה"ד ידע שלא נחתם חוזה, ובכל זאת כתב מה שכתב, ומכאן שיש כאן העברת בעלות אגב החלטה, שאינה מצריכה חוזה.

פסק הדין

הסוגיות המצריכות הכרעה

1. האם מעשי הקניין שאינם כוללים חוזה, אשר ביצע האיש בדירה (חזקה וכדו') מהווים קניין?

2. האם בזמננו מעשי קניין בדירה מועילים כקניין?

3. האם יש לראות בהחלטת ביה"ד העברת הדירה אגב החלטה?

4. האם לשון ההחלטה מספקת העברת דירה אגב החלטה?

5. האם להכרזת ביה"ד כי ההתמחרות בין בני הזוג התקבלה וכי פרטי התשלום ייסגרו לפי החלטות – יש תוקף של העברת הדירה אגב החלטה?

א. מעשי קניין בימינו

1. האם גם כשהשטר אינו שטר מכירה קניין אחר אינו תקף

ידועים ומפורסמים דברי המשנה (בבא בתרא מב ע"א):

במה דברים אמורים – במחזיק, אבל בנותן מתנה, והאחין שחלקו, והמחזיק בנכסי הגר – נעל וגדר ופרץ כל שהוא הרי זו חזקה.

וכן דברי המשנה בקידושין (דף כו ע"א):

נכסים שיש להם אחריות – נקנין בכסף ובשטר ובחזקה…

הגמרא (שם) אומרת, כי קניית קרקע בכסף לא תמיד תקיפה:

בכסף מנלן? אמר חזקיה, אמר קרא: שדות בכסף יקנו. ואימא: עד דאיכא שטר, דכתיב: וכתוב בספר וחתום! אי כתיב יקנו לבסוף – כדקאמרת, השתא דכתיב יקנו מעיקרא, כסף – קני, שטר – ראיה בעלמא הוא. אמר רב: לא שנו אלא במקום שאין כותבין את השטר, אבל במקום שכותבין את השטר – לא קנה, ואי פריש – פריש…

מדברי הגמרא נראה, כי הסיבה שכסף לא קונה במקום שכותבים את השטר היא – חוסר גמירות דעת, ולא דבר מהותי ביחס שבין קניין שטר לקניין כסף, שכן אם אמר במפורש שהוא קונה בכסף – קונה. אם כך עולה השאלה, מה הדין בזמננו? הרי בזמננו הכל יודעים שהדבר שקובע בסוף את הבעלות הוא הרישום ב"טאבו" וללא רישום – הנכס לא יהיה שייך לקונה. מכיוון שעל פי החוק לא ניתן לרשום נכס נדל"ני על שם אדם כלשהו ללא עסקה בכתב^[1], יש לשאול, מה דינה של קניית קרקע בימינו? האם אדם שיקנה קרקע בכסף או בחזקה – ללא חוזה. מבחינה הלכתית הקרקע שלו או לא? שאלה זו עולה בשני מצבים – מצב בו הוא לא אמר זאת מפורש ("סתמא") או מצב בו הוא פירש שהוא קונה את הנכס בכסף או בחזקה. האם הוא קנה את הנכס או לא? האם על בסיס קנייה זו, אם יבוא הדבר בפני בית דין שידון על פי ההלכה – על ביה"ד להורות על רישום הנכס או לא?

יש להוסיף, כי חוזה מכירה אינו שטר קניין במובנו הרגיל, שבו אומר המוכר לקונה "שדי מכורה לך" אלא הוא כתוב בלשון של התחייבות: "המוכר מתחייב למכור. הקונה מתחייב לקנות" ולפיכך הוא איננו שטר קניין. הוא יכול להוות שטר ראייה שאכן הדברים בוצעו כראוי, כאשר כתוב בו שהתמורה הועברה וניתן ייפוי כח בלתי חוזר. הר"ן על הרי"ף בקידושין (י ע"א בדפי אלפס) דן בשאלה, האם דברי הגמרא אמורים גם במצב הזה:

…ואיכא מאן דאמר דהכא בשטר קנין דוקא עסקינן כלומר שלשון השטר בענין שקונה בעצמו שכותב לו שדי מכורה לך ובכי האי גוונא אי לא פריש אינו קונה אלא בשעת השטר ולא משעה ראשונה וטעמא דמילתא משום דכל שיש לפניו שתי קניות אין דעתו לקנות אלא בקנין שהוא יותר מועיל ושטר יותר מועיל מכסף לפי שמועיל לקנין ומועיל לראיה אבל במקום שאין כותבין שטר קנין אף על פי שכותבין שטר ראיה שהוא להודאה על המכירה לאלתר הוא קונה בכסף ושמעתין מוכחא דבשטר קנין עסקינן מדאמרי' אי בעינא בשטרא אקנה דמשמע דבשטר ממש הוא קונה ודאמרי' בפ' חזקת הבתים (דף נד ב) נכסי העובד כוכבים כלומר עובד כוכבים שמכר נכסיו לישראל בכסף ועדיין לא כתב לו את השטר הרי הן כמדבר וכל המחזיק בהן זכה בהן מאי טעמא עובד כוכבים מכי שקיל זוזי אסתלק וישראל לא קני אלא בשטרא הלכך כל המחזיק בהן זכה בהן התם בשטר קנין עסקינן ובמקום שכותבין את השטר היא מדקאמר דישראל לא קני אלא בשטרא דאי במקום שאין כותבין את השטר בכסף בלבד הוא קונה ואי בשטר ראיה עסקינן ומשעת נתינת הכסף (קנה) היכי אמרינן דכל המחזיק בהן זכה בהן דהא כי כתיב ליה עובד כוכבים שטרא אשתכח דקני ישראל ראשון למפרע משעת נתינת הכסף. ולי נראה ודאי דהתם בשטר קנין עסקינן מטעמא דכתיבנא אבל בשמעתין מדקאמרי' סתמא בכל שטר עסקי' שכיון שדרכן לכתוב את השטר לוקח לא סמכא דעתיה עד שיכתוב את השטר ואפי' בשטר הודאה מיהו במקום שנהגו לכתוב שטר קנין תולה קנייתו על השטר ואינו קונה משעת נתינת הכסף והיינו ההיא דפרק חזקת הבתים אבל במקום שנוהגין לכתוב שטר ראיה לבד אי אפשר ללוקח שיתלה קנייתו בו שהרי אינו קונה בו אלא שכשנכתב אותו שטר קונה בכסף משעה ראשונה וכל זמן שלא נכתב אינו קונה משום דלא סמכה דעתיה…

אם כך, למסקנת דברי הר"ן, גם כאשר השטר אינו קונה – אין קניין ללא שטר, במקום שנהגו לכתוב את השטר מכיוון שאין סמיכות דעת ללא שטר. כמו שכבר הקדמנו, בזמננו הדבר נכון על אחת כמה וכמה, משום שללא מסמך בסופו של דבר הנכס לא יירשם, וממילא לא ניתן יהיה לאכוף את הקניין, ואפילו יביא הקונה ראייה ברורה שעשה קניין כלשהו.

המחבר לא התייחס במפורש לשאלה זו להלכה, אך הנתיבות (סימן קצ ס"ק ז) דייק מפשטות המחבר, שלא חילק בין המצבים – שהוא פוסק כמסקנת דברי הר"ן, שבין במקום שהשטר לראייה ובין שהוא לקניין – אין קונה עד שיכתוב את השטר.

דיון נוסף בראשונים הוא, האם הדין הזה של "מקום שכותבין את השטר" נכון רק לגבי קניין כסף, או גם לגבי חזקה. בדבר נחלקו הראשונים (מובא בר"ן, שם):

…והיכא שקנה בחזקה במקום שכותבין את השטר כתב רבינו שמואל ז"ל בפרק חזקת הבתים [דף נא.] דקנה משום דחזקה קנייה אלימתא היא דכיון שבא ברשותו סמכא דעתיה. אבל הרמב"ן ז"ל כתב דמסתברא דכי אמרי' לא שנו אלא במקום שאין כותבין השטר אכולה מתני' קאי שלא מצינו שיפה כח חזקה מכח כסף אלא במה ששנו לקמן בברייתא [דף כז א] בגמ':

כלומר, לדעת הרשב"ם בחזקה סמיכות הדעת גדולה יותר, שהרי החזיק ממש בקרקע. אבל לדעת הרמב"ן אין הבדל בדבר.

המחבר (חו"מ סימן קצ"ב סע' טז) הכריע כרשב"ם, בעקבות פסיקת הטור שם, כי חזקה קונה גם במקום שכותבים את השטר.

2. האם במצב של "טאבו" מועילה כוונת קניין?

שאלה מעשית בימינו היא, האם מועילה כוונת קניין מפורשת. הרי לעיל ראינו בסוגיה, שבמקום שכותבים שטר, אף שבסתמא קניין אינו מועיל, אם פירש – מועיל. כמו כן ראינו שקניין חזקה, להלכה, מועיל. האם בזמננו הדין השתנה, בעקבות כך שאין אפשרות מימוש של הקניין אפילו בראייה אלא אם יש חוזה כתוב?

הפוסקים האחרונים דנו בכך. נשתברו על כך קולמוסים רבים^[2], ולא נאריך בכך. נאמר רק, שבאופן כללי יש בזה 3 דעות:

1. הולכים רק על פי דין תורה. הרישום הוא "לרווחא דמילתא" בלבד. זו עמדת מיעוט ברורה^[3].

2. אין קניין ללא רישום^[4] אבל אם התנה במפורש – קונה.

3. גם תנאי לא מועיל, מכיוון שזה נגד דינא דמלכותא. לא רק בגלל כח דינא דמלכותא, אלא בעיקר מפני שאין סמיכות דעת, שהרי לא יוכל בסופו של דבר לקבל את הקרקע אם יפנה לערכאות. ואף אם מתנה במפורש – אנן סהדי שאין בזה אמת.

כמו שאמרנו, הדעה הרווחת בפוסקים נעה בין שתי השיטות האחרונות שהזכרנו. מכיוון שלענייננו אין לדבר נפקא מינה, נשאיר את הדבר מבחינתנו ללא הכרעה.

על כל פנים, נמצאנו למדים כי במקרה דידן, מבחינת הלכות קניין קרקע – אין קניין ללא חוזה, ומשכך, מבחינה זו צודקת האישה כי לא קנה האיש את הדירה.

עתה נותר לבדוק, האם החלטת בית הדין ממלאת את החסר מבחינת האיש.

ב. העברת בעלות אגב החלטת בית דין

1. תוקפה של החלטת בית דין

לפני שנדון במקרה דידן לגופו, נשאל – האם בכלל יכולה החלטת בית הדין לשמש כמעשה קניין? נסביר את השאלה.

ברור, כי ככל שבית הדין יכריע בשאלה עובדתית או הלכתית, ויפסוק שנכס מסויים שייך לפלוני או לאלמוני, הדבר תקף, אך אין כאן מעשה קניין. יש כאן בירור עובדות, טענות, או שאלות הלכתיות. בית הדין במקרה זה לא יצר העברת בעלות, אלא טען טענה עובדתית, ומכיוון שהסמכות בידיו לפסוק – הטענה התקבלה. לענייננו אין הדבר רלוונטי, מכיוון שלא היה ויכוח עובדתי שבו היה צריך ביה"ד להכריע.

מה הדין כאשר מחליט בית הדין. למשל, במקרה של התמחרות בין בני זוג – יחליט בית הדין שהנכס, על פי ההתמחרות, עובר לבעלותו של מי מהצדדים (האיש או האישה). האם יש לדבר תוקף? האם עצם ההחלטה מהווה מעשה קניין?

אם התשובה חיובית, עלינו להבין – איזה קניין התבצע כאן? ניתן לענות בשני כיוונים: שטר, או באמצעות הרישום. נסביר את הדברים:

תיאורטית ניתן לטעון, כי מכיוון שהסמכות לפירוק השיתוף בין בני הזוג נתונה לבית הדין, הוא כאילו הבעלים לעניין זה^[5], ובסמכותו להקנות כבעלים את הנכס. כשם שכונס הנכסים, היונק את סמכותו מבית הדין – בסמכותו למכור את הנכס ולחתום בשם הצדדים. כלומר, בית הדין מתפקד בעצם כעין בעלים. לפיכך בהחלטתו שהנכס עובר לאיש, לאישה או לקונה (במקרה שהדירה עוברת לצד שלישי) הוא בעצם כותב שטר מכירה.

יש להבין, שלפי תפיסה זו, ההחלטה צריכה להיות בעלת אופי של שטר, כלומר הלשון צריכה להיות לשון המועילה כשטר ("הנכס מכור לאיש" "הנכס מכור לאישה" וכדו') וכמו כן ביה"ד צריכים לפי זה למסור את ההחלטה למקבל. לסיכום, מכיוון שדברים אלו בדרך כלל אינם נעשים, כנראה שהעברה אגב החלטה אינה תקיפה מסיבה זו.

דינה של החלטה כ"אודיתא". כיצד פועל^[6] קניין אודיתא? מקובל להסביר, כי מכיוון שעל בסיס הודאת בעל דין ניתן להוציא כסף בביה"ד, הרי שעובדה כי אדם א' הודה לאדם ב', כלומר נתן לו את האפשרות להוציא ממנו את הכסף בביה"ד – מקנה לו את החפץ/הכסף הנ"ל. לפי זה, כל החלטה שיפוטית שבגינה ניתן לבצע העברה – מהווה קניין באותה צורה. כך כתב הרע"א (ב"ק יב): "אמרתי סברא ישרה. דאודיתא הוה קניין היכא דיכול לברר ההודאה ולמחר יתבענו בבי"ד ויצטרך ליתן, בזה הוה אפילו קניין…". וכן כתב גם ר"ש שקופ בשיעורי נדרים (סימן כג): "ע"י הודאתו מסר הדבר מפני דין נאמנות שיכול לתבוע אח"כ בבי"ד". לפי הבנה זו, אודיתא מהווה קניין בגלל היכולת לגבות בבית דין, ומכאן שקל וחומר שהחלטת בי"ד מעבירה בעלות.

כמובן, צריך כאן לחלק בין החלטת בי"ד שמקורה בשיפוט, שבה לא שייך לומר שהיא מהווה קניין, שהרי ניתן לבטלה ככל שיוכח שניתנה בטעות, וכן בוודאי לא ניתנה כדי להקנות – אלא כדי לקבוע של מי הנכס, לבין הודאה – שאינה בהכחשה ובהזמה. אבל בפירוק שיתוף שבו באופן מהותי יש לביה"ד כח, לכאורה החלטת בית דין מהווה קניין מצד עצמה. לפי הבנה זו אין צורך בהחלטה בלשון מסויימת, אלא די בכך שעל בסיס ההחלטה הזו ניתן לבצע העברת בעלות בטאבו. אמנם, חסר כאן יסוד קנייני – גמירות דעת. כלומר, ניתן לטעון שבאודיתא יש שלב אמצעי שלא קיים בהחלטת בי"ד – גמירות דעת. העובדה שהנותן הודה וניתן לאכוף זאת בבי"ד מהווה גמירות דעת מוחלטת, ולכן אין צורך במעשה קניין בנוסף. אלא שאם כך היה הדבר, עולה שאודיתא זה גם "דברים הנקנים באמירה" ולא מצינו שהגמרא מנתה זאת כדברים הנקנים באמירה. ומכאן, שעצם יצירת מצב שכזה שבו ניתן לאכוף ללא הסתייגות^[7] מהווה מעשה קניין.

נראה, שהעברה אגב החלטה פועלת בצורה הזו. כלומר, העובדה שבכחו של צד מסויים לרשום על שמו את הנכס בעקבות ההחלטה- מהווה בעצמה קניין, כמו שאודיתא מהווה קניין.

2. תוקף החלטה בהסכמה שמביא אליה ביה"ד

פרט לכך, מצאנו בפס"ד של ביה"ד הגדול^[8], כי כאשר ביה"ד מוביל להסכמות, ופוסק על פיהן, הדבר מייתר את הצורך בקניין, כאשר אין בית הדין פוסק "פשרה" במובן הרגיל – אלא צד מסויים (או שני הצדדים) מוותר על זכויות מסויימות כדי להשיג תוצאה. דוגמה לדבר נותן שם ביה"ד הגדול:

"…דרך משל, כאשר הבעל דורש פירוק שיתוף בפועל בדירה משותפת אבל האישה מסרבת להתגרש כדי לא 'להיזרק לרחוב' עם ילדיה הקטינים, בית הדין ישכנע את הבעל להסכים להשהות ולעכב את פירוק השיתוף בפועל עד הגעת הקטן שבילדים לגיל שמונה־עשרה (או עשרים ואחת), ואז תסכים האישה להתגרש בפועל. ככל שהצדדים יסכימו למתווה זה, בית הדין לא עשה כאן 'פשרה' בדין – לא מדובר בטענות ומענות משפטיים של הצדדים, שההסכם פישר ביניהם; הדין ברור הוא: ככל והצדדים מתגרשים בפועל, זכותו של הבעל לפירוק שיתוף בדירה היא זכות שבדין, שאין עליה עוררים, אבל האישה משתמשת בזכותה לסרב להתגרש (במקום שזו זכותה) כדי למנוע את פירוק השיתוף בפועל. במצב שכזה הסכמתו של הבעל להשהות את פירוק השיתוף בפועל אינה 'פשרה' בדין, אלא: כדי לממש את רצונו להתגרש הוא מוכן לוותר על זכויות שמגיעות לו. זהו הסכם ככל הסכם ממוני אחר…"

הרה"ג צ. לוז מאריך שם להסביר שהסכם שכזה איננו זוקק קניין.

לכאורה, יש לראות אצלנו מצב דומה. לא היה חוזה, ולכן המצב היה שהאיש לא קנה את הדירה. האיש דרש את כספו חזרה. ואז אמרה האישה שהכסף יהיה ע"ח המכירה. האיש דרש, אם כך – להיכנס לדירה. הדבר שונה במקצת, מכיוון שהאישה כאן לא הסכימה לכך. אלא שנראה שההתנגדות היא ב"קול ענות חלושה" ואכן, בסופו של דבר נתן ביה"ד החלטה ברוח זו, ולא הובעה כל התנגדות או בקשה לביטול ההחלטה מצד האישה. יתר על כן, כשלושה שבועות לאחר ההחלטה הוגשה בקשה מצד האישה בעניין הרכוש, אשר בה אין התייחסות כלל לעניין הדירה. נראה, שהיתה הבנה שהמצב הוא "או כסף חזרה – או מכירת דירה".

גם מהלוגיקה של הדיון ניתן לראות, כי האישה מבינה היטב שאין דרך "לאחוז את החבל משני קצותיו". או להחזיר את הכסף, דבר שלא היה בכחה אז, או להניח לאיש להיכנס לדירה. היה נראה, כי האישה בחרה, גם אם בהסכמה שבדיעבד, באפשרות השנייה.

אם נלך עם הבנה זו, הרי אין כלל צורך בקניין – לפי הדעה שהובאה מפסה"ד הנ"ל.

ג. האם במקרה דנן החלטת בית הדין ניתנה באמת בכוונת העברה

לאור האמור לעיל, יש לדון ספציפית במקרה דידן. האם ההחלטה נכתבה מתוך הבנה שבית הדין מחליט את הנכס לאיש, או שהמדובר הוא בהחלטה שיפוטית המובאת על בסיס טענות, ושבה, כמו שהסברנו לעיל, לא ניתן לטעון שיש משום קניין. יש לציין שהדיון הזה חשוב רק אם נניח שיש צורך בהחלטה כמעשה קניין, ולא לפי הסברה שהבאנו מפסה"ד של ביה"ד הגדול.

האם בהחלטתו בית הדין היה מודע לכך שהאיש לא חתם על חוזה, ובכל זאת כתב מה שכתב? מה הרקע להחלטה?

נסקור את השתלשלות האירועים בתיק:

גירושין – 9.11.22

מינוי כונסי נכסים – 17.11.22

בתאריך 10.12.23 החליט ביה"ד כי האקטואר שמונה יבדוק את מצב החובות, ויחליט כמה צריך האיש לשלם עבור הדירה. (סעיף ד' להחלטה). ב- 19.12.23 מונה אקטואר חליפי לבקשת הצדדים, בסמכויות זהות לחלוטין (הועתקה אותה ההחלטה בשם שונה).

לא ניכנס לטענות בעניין השמאות, שאינן רלוונטיות לענייננו, והאם אכן ההצעה מעבר לשמאות היתה פיקטיבית או אמיתית. כאמור, אין זה מעניינו של מותב דנן, ובייחוד לאחר שהיתה על כך הסכמה.

העניין המהותי להכרעת ביה"ד, הוא הלוגיקה של הדיון ושל ההחלטה

התקיים ב 20.5.25 דיון (מעט פחות מחדש לפני שהמותב הקודם הוחלף). ובו מתקיים ויכוח – האם האיש יכול להיכנס לדירה.

בשורות 21-25 קובל ב"כ האיש על כך שלא ניתן להשלים את עסקת המכר כי האקטואר הפסיק את עבודתו, ולא ניתן להגיע למסקנה כמה האיש צריך עוד לשלם. נוסף על כך טוען ב"כ האיש כי האיש משלם את המשכנתא מזה שנתיים. בהמשך (שורות 33-35) מבקש ב"כ האיש כי המשכנתא תקוזז מהמזונות.

ב"כ האישה (שורה 36) אומרת: "ברור שהסכום הזה יקוזז מהמכר".

ובהמשך (שורה 37): "הוא רכש את הבית ולא ייתכן לצייר אותו כרש"

ב"כ האיש (שורות 39-41): "הבית ריק 3 שנים לאחר שביה"ד הורה להם להשכיר… אנו נבקש שהאיש ייכנס לבית בינתיים אם היא לא רוצה לשלם את המשכנתא"

ב"כ האישה התנגדה – כי הוא לא שילם הכל.

בהמשך הוברר כי הסכום הנותר לתשלום (מעבר לחובות הנתונים לויכוח) הוא קטן (כ- 60,000 ש"ח).

ביה"ד שאל "היה חוזה"? (שורה 43) וב"כ האיש עונה שוב, כי בגלל הויכוח על החובות לא ניתן היה לחתום (שורות 44-48).

על רקע זה באה ההחלטה מיד לאחר הדיון (3.6.25) הקובעת:

"האיש יכול להיכנס לדירה שרכש" (והחובות השנויים במחלוקת יוכרעו מאוחר יותר).

ברור, כי ביה"ד לא הוטעה ע"י מי מהצדדים. ביה"ד ידע כי לא נערך חוזה. ב"כ האישה טען כי הדירה נרכשה ע"י האיש כדי להרוויח אי קיזוז של המשכנתא, מחוסר יכולתה של האישה לשלם. דווקא ב"כ האיש טען שלא, אך משהבין שהאישה לא תשלם – ביקש החלטה שתאפשר לאיש להיכנס לדירה, כלומר, העברה אגב החלטה. כלומר. האישה היא זו שדחפה לכיוון ההכרה במכר, אך ניסתה "לאחוז את החבל משני קצותיו" – ולא לאפשר לאיש לתפוס חזקה בדירה. לעומת זאת האיש הכיר בכך שהמכר לא הסתיים, וביקש לנכות את הסכום ששילם מהמזונות. לאחר שהבין שזה, ככל הנראה, לא יקרה – הסכים לבקשת האישה, אך ביקש שביה"ד יאפשר לו לתפוס חזקה בדירה.

ניתנת האמת להיאמר, שחבל מאד שנכתבה ההחלטה בצורה שכזו. אבל כשעוקבים אחרי הלוגיקה של העניין, ברור הוא כי ביה"ד התכוון שהעביר את הדירה בהחלטתו לידי האיש. זו היתה הלוגיקה בדיון, וזו היתה טענת האישה עצמה, מכיוון שלא רצתה לשלם את המשכנתא. כעת, ככל הנראה – לאחר שהשתנו לא מעט דברים, ומחיר הדירה עלה באופן משמעותי – התהפכו היוצרות, והאישה מבקשת לבטל את המכירה.

כמו שהעלנו לעיל, מכיוון שגם על בסיס החלטה שכזו ניתן לרשום את הדירה^[9], הרי שהחלטה כזו, גם אם נכתבה בצורה שאינה מעבירה במפורש אלא מסתמכת כביכול על העברה בעבר, מהווה קניין גם מבחינת ההלכה, ועל כן עולה כי הדירה שייכת לאיש.

מסקנה: הצדק עם האיש. הדירה שייכת לו אגב החלטה, וכמובן ששאר ענייני הכספים יוכרעו בביה"ד.

לדעת המיעוט הדין עם האישה

לדעת המיעוט, הדין עם האישה. אין קניין ללא גמירות דעת, וממילא יש לצמצם את דין "העברה אגב החלטה" במידה שאכן נקבל אותו, אך ורק למקרה של הסכמה ברורה אלא שלא נעשה קניין.

אלא, גם לדעת המיעוט – אין פירושו של דבר שנלך לאידך גיסא, והדירה תתחלק חצי חצי. יש לדון בדינא ודייני, שעל האישה לפצות את האיש מכמה טעמים – הריביות שהוא שילם עבורה, ההטעיה של האישה שהוא משלם עבור קניית הדירה, והרי ברור וידוע הוא שערך של דירה עשוי להשתנות באופן דרסטי. אין זו העלייה הראשונה של מחירי הדירות בארצנו כידוע לכל. אם כך יש כאן "ביטול כיס" כאשר האישה הטעתה את האיש להשקיע את כספו בדירה מתוך הבנה כזו בדיוק – הוא ישקיע ויקבל את הפירות. האיש אכן השקיע, אבל האישה רוצה לקטוף את הפירות. במידה שנניח שלא היה כאן כל קניין – הרי יצטרך ביה"ד לדון בשאלה הזו – כמה מערך הדירה בכל זאת יקבל האיש, על אף שלא קנה אותה.

מכיוון שזו, כרגע דעת המיעוט, ביה"ד לא ידון בכך, מאחר שבלאו הכי לדעת הרוב הדירה שייכת לאיש. אך חשוב לדעת, שגם אם מסיבה כלשהי יתהפך הדין בערכאה אחרת, אין פירושו של דבר חלוקה שווה של הדירה, ורחוק מכך.

פסק דין

א. הדירה שייכת לאיש, והוא יכול לרשום את הדירה על שמו.

ב. בשאר ענייני התמורה והחובות יכריע ביה"ד.

ג. עד להחלטה סופית של ביה"ד בעניין החובות, ירשמו הכונסים הערת אזהרה לטובת האישה, ולאחר החלטת ביה"ד, (וככל שיכריע ביה"ד שהאיש חייב לשלם – לאחר התשלום המלא) תוסר ההערה.

נספח: מי מוחזק?

שאלה משנית שחשוב לדון בה בענייננו היא, מי נחשב מוחזק? לשאלה זו השפעה עקיפה על ההכרעה. כלומר, ברור שככל שההכרעה בשאלה ההלכתית העקרונית ברורה, הרי שאין משמעות למוחזקות. אבל ככל שביה"ד או דיין סבור שהשאלה כאן מוטלת בספק – שאלת המוחזקות עשוייה לסייע לו בהכרעה.

מחד, בקרקע יש כלל "קרקע בחזקת בעליה עומדת" ולכן אין משמעות למי שמחזיק בקרקע ברגע נתון, מאחר שבעצם אין מושג כזה של "החזקה" בקרקע. לכן הכלל הוא ש"מרא קמא" כלומר האדם האחרון הוודאי בבעלותו על הקרקע – נחשב מוחזק.

לעומת זאת, מצאנו גם מקרים שבהם המחזיק העכשווי בקרקע נקרא המוחזק. למשל בסוגית "שטרא זייפא" (בבא בתרא לב ע"ב):

אמר רב אידי בר אבין: הלכתא כוותיה דרבה בארעא, והלכתא כוותיה דרב יוסף בזוזי; הלכתא כרבה בארעא – דהיכא דקיימא ארעא תיקום…

התוספות שם דנים בפירוש הרשב"ם:

והלכתא כוותי' דרבה בארעא – רבינו שמואל פירש דמספקא ליה כמאן הלכתא וצריך לדחוק ולפרש ולחלק בין ספיקא דתרי ותרי לספיקא דדינא דהא דלא אוקמה בחזקת מרה קמא כמו בנכסי דבר שטיא דאמרי' (כתובות דף כ.) אוקי תרי בהדי תרי ואוקי נכסי בחזקת בר שטיא התם הוו תרי ותרי כמאן דליתנהו דמי ואוקמי' ארעא בחזקת מרה קמא אבל הכא דמספקא לן דינא כמאן התם לא שייך כולי האי למימר אוקמה אחזקת מרה קמא ונוציא מיד המוחזק ודוחק הוא…

אף שהתוספות לא תמכו בפירושו של הרשב"ם, המשנה למלך (שכירות פרק ז הל' ב) כתב שזו דעת רוב הפוסקים, וכן כתב הרע"א (מופיע בחידושי רע"א שם, מקורו בשו"ת מהדו"ק סימן לז):

רשב"ם ד"ה והלכתא כו' יעויין במ"ל רפ"ו מהל' שכירות במה שכתב הרב המגיה דרוב פוסקים ס"ל לקושטא דמלתא כהרשב"ם דבספיקא דרבוואתא, ארעא היכי דקיימא תיקום, והן אמת דלמ"ש המשנה למלך בשם מהרא"ש והפמ"א דדוקא בספיקא דרבוואתא אבל לא בספיקא דדינא דהוי כמו תרי ותרי דאוקמי בחזקת מ"ק, מבואר דאין טעמם דאין החזקה מכריע הדין, דא"כ גם בס' דדינא נימא כן, אבל למ"ש שם בשם מהריק"ו דגם בספיקא דדינא ל"ש לומר אוקי ארעא אחזקת מר"ק, שפיר יש לומר דהטעם כנ"ל מטעם דהכנה"ג והמ"ל דבס' דדינא ל"ש לאוקמי אחזקה.

תוס' ד"ה והלכתא כו', דהתם הוי תרי ותרי וכמאן דליתנהו דמי וכו' ודוחק הוא עכ"ל, הנה סברתם הא' י"ל דחזקת מרא קמא הוא כמו כל עניני חזקות דאוקי אחזקה דלא נשתנה ממקודם, וכמו חזקת היתר ואיסור, מש"ה בספיקא דדינא דל"ש לומר אוקי אחזקה דמקודם, ממילא אין עושין מעשה להוציא מיד המוחזק.

ביאור לדבריו – יש כמה מקומות לדון בחזקת מרא קמא בקרקע, ובמוחזקות בקרקע.

1. ראשית – האם בכלל יש מושג של "מוחזקות" בקרקע במובן הדומה לחזקת מטלטלין. לדעת הרשב"ם נראה ברור שהיושב כרגע בקרקע נחשב מוחזק, ועל אף שהוא אינו מחזיק בה בפועל כמו מטלטלין, אלא רק יושב בה.

2. למה משמשת "חזקת מרא קמא" בקרקע. האם היא חזקה כמו באיסורים, שמשאירים את המצב כמות שהוא (וזה כמובן מותנה בכך שאין מושג של חזקה בקרקע, כמו שאמרנו) או שהיא חזקה המבררת את המציאות.

בהנחה שחזקת מרא קמא בקרקע מבררת שלא היתה מכירה, הרי שבמקרה שהספק הלכתי ולא מציאותי – אין לחזקה זו מקום. ואז, אם יש מוחזק בקרקע – אנחנו נעמיד את הקרקע בידיו. אם אין- עדיין נעמיד את הקרקע בחזקת מרא קמא.

מכיוון שהרבה פוסקים סברו כרשב"ם (לפי הרע"א- רוב הפוסקים) הרי שבכל מקרה של ספק הלכתי כך צריך להיות הדין, שמשאירים בחזקת המחזיק עכשיו.

במקרה שלפנינו, הספק הוא בפרשנות ההחלטה ולא במציאות – על המציאות אין מחלוקת. ברור שלא נעשה חוזה, וברור שיש החלטה שנויה במחלוקת, והדיון נסוב סביב עניין ההחלטה. לאור זה, אם נניח שקיים ספק – צריך להכריע לטובת המוחזק בפועל. במקרה דנן – האיש.

ידידיה כהנא – דיין

עברתי על פסק הדין הנפלא של עמיתי הרב ידידיה כהנא שליט"א, והנני מצטרף למסקנתו.

כיהודה ועוד לקרא, ומעבר לכך שאם לא נסיק כמסקנתו של עמיתי שליט"א, נמצאת מידת הדין לוקה, אבקש להאיר ולהוסיף מספר נקודות לחיזוק האמור, ומסקנת הדברים.

א. עמיתי העלה, כי במקרה דנן שעל פניו לא היה מבחינת הלכות קניין קרקע קניין, שהרי לא קיים חוזה חתום בין הצדדים, משכך, מבחינה זו צודקת לכאו' האישה שהאיש לא קנה את הדירה. אלא שלאור החלטת ביה"ד במותב הקודם, והכרעתו כי האיש רשאי להיכנס לדירה שרכש, ושעל פי החלטה זו אף ניתן מבחינה חוקית להורות על רישום בטאבו בהתאם, בשל כך חשיב קניין וכפי שהאריך בזה, ואף הביא מדברי ביה"ד הגדול וכו'.

לענ"ד נראה להוסיף ולומר, כי כל זה נכון וצודק כאשר מדובר על ראובן שבא לקנות דירה משמעון, אך אין הדבר כן בנידון דידן שהצדדים אינם אנשים זרים, מוכר מול קונה, אלא בני זוג שעד לא מזמן היו שותפים מלאים בדירה. מאחר שזוהי חלוקת שותפות, שבה מצינו כי צורות הקניין שונות וקלות יותר מאשר קניין מחדש, על כן יש לקבוע בוודאות כי נחשב הדבר לקניין של ממש שהאיש רכש את חלקה של האישה בדירה.

דוגמא לדבר: כאשר השותפים מבררים החלקים ביניהם, מצינו בזה דסגי ב'חזקה' לבד ללא אמירת 'לך חזק וקני' דמהני בזה וכמבואר בשו"ע קנז, ב. לפיכך בנידון דידן יש מקום גדול לומר שבהסכמת האישה לכך שהבעל יקנה את הדירה, יגור בה, וישלם את תשלומי המשכנתא וכפי החלטת בית הדין, וכפי שעולה מפרוטוקול הדיון מיום ג' בכסלו התשפ"ו (23/11/2025) – הדבר אף היה בהסכמתה לכך ואף היא ובא כוחה דחפו לכיוון זה שהוא ירכוש את הדירה וישלם את המשכנתא – דבר שהיא לא יכלה לעשות בעת ההיא, ואילולי רכש האיש את הדירה, ייתכן ושניהם היו מאבדים אותה על כל המשתמע מכך, על כן יש לומר שזה עצמו נחשב הקניין – אף כשלא חתמו על חוזה ביניהם.

ב. עוד יש לומר בזה שאילולי ננקוט כן, נמצא לכאו' שכספו של האיש היה כהלוואה לאישה, ומעבר לאיסור ריבית שיש בדבר – עתה שלא מן הנמנע שאף לדעת המיעוט, תידרש האישה להשיב לו את הכספים ששילם עבורה למשכנתא בדירה – הרי שמעולם האיש לא היה מוכן להלוות לה כסף ולהשקיע עבורה בחלקה בדירה. לא דובר על כך כלל, והדברים היו ברורים לכל הנוגעים בדבר כי האיש הולך לרכוש את חלקה בדירה, ואין לך אומדנא גדולה מזו, שאילולי זאת הוא לא היה מוכן לשלם את כל המשכנתא.

ג. מלבד זאת, נראה לענ"ד להוסיף ולומר, כי במקרה דנן איכא קנין כסף. אמנם, במקום שכותבים את השטר בעינן שטר ולא סגי בקניין כסף לחוד, אבל נידון דידן שונה – דעניין כתיבת השטר הוא לצורך הרישום בטאבו ובלי חוזה מכר מסודר – אין גמירות דעת לקנין, משא"כ בנידון דידן שניתן היה לרשום את הדירה ע"ש האיש בטאבו וזאת עפ"י החלטת בית הדין, וכפי שביררנו במחלקה המשפטית שע"י הנהלת ביה"ד, ממילא אין כל צורך בחוזה, ויש כאן גמירות דעת לקניין.

הגע עצמך – לו יצוייר שמחירי הדירות היו צוללים מטה, ולא עולים כפי שקרה בפועל, או באופן שהדירה הייתה נפגעת מטיל איראני, וכי האיש היה יכול להטיל את ההוצאות על האישה ? וכי הבעל יכול היה לחזור בו מרכישת הדירה אחר החלטת בי"ד זו? ברור שלא. האישה היתה נלחמת בעוז כנגדו, ולא היתה מסכימה לכך, והיא היתה צודקת במקרה זה.

ד. אשר על כן, ברור הדבר שיש כאן קניין מוגמר ואם מחפשים דווקא את ה'מעשה קניין' – הרי שיש כאן קניין כסף או חזקה ואין חסרון של אי כתיבת השטר. בשל כך אני מצטרף כאמור למסקנת הגר"י כהנא.

רפאל זאב גלב – אב"ד

פסק דין

לאור כל האמור לעיל מוחלט בזאת ברוב דעות כדלהלן:

א. הדירה שייכת לאיש, כבר מעת החלטת ביה"ד במותב הקודם מיום 03/06/25.

ב. ביה"ד מורה ללשכת רישום המקרקעין לרשום את הנכס האמור על שם האיש.

ג. בשאר ענייני התמורה והחובות יכריע ביה"ד.

ד. עד להחלטה סופית של ביה"ד בעניין החובות, ירשמו הכונסים הערת אזהרה על הדירה לטובת האישה, ולאחר החלטת ביה"ד, (וככל שיכריע ביה"ד שהאיש חייב לשלם – לאחר התשלום המלא) תוסר ההערה.

ה. ניתן לפרסם פסק דין זה לאחר השמטת פרטים מזהים כנדרש.

ניתן ביום כ"א באב התשפ"ו (04/08/2026).

הרב רפאל זאב גלב – אב"ד	הרב ידידיה כהנא	הרב אייל גיאת

עותק זה עשוי להכיל שינויי ותיקוני עריכה

---

[1] סעיף 8 לחוק המקרקעין: "התחייבות לעסקת מקרקעין טעונה מסמך בכתב" חשוב להבין שזו דרישה מהותית ולא ראייתית, בדומה למשל לשטר בוררות. הסכמה לבוררות בעל פה אינה תקיפה, אפילו קיימת הוכחה להסכמה. כנ"ל לגבי מקרקעין. יש חריגות מסויימות מכלל זה, כמו הלכת קלמר או הלכת שם טוב, ולא נאריך בהן כאן.

[2] ראה למשל בפד"ר חלק כב עמ' 122, שדנו באריכות בשיטות.

[3] באופן כללי ניתן לומר, שעמדה זו היתה נפוצה יותר בראשוני האחרונים, כאשר התחיל הנוהג של ה"קושאן" (בממלכה העותומאנית) או ה"מוטויולי" (בקיסרות האוסטרית או הגרמנית) ומטבע הדברים הדבר היה פחות מסודר – וממילא פחות מחייב. עיין בחזו"א (חו"מ ליקוטים, טז) שאחז בדעה זו. אמנם, הנימוקים שלו אינם תקיפים בימינו, ונכתבו לפני חקיקת חוק המקרקעין (תש"כ. החזו"א נלב"ע בשנת תשט"ו).

[4] מוסכם, כי אפשרות רישום דינה כרישום לעניין קניין. בימינו יש "ייפוי כח בלתי חוזר" ומשמעותו שבכל רגע נתון יכול הקונה לרשום את הנכס על שמו. מוסכם כי במצב שכזה יש קניין, גם אם העו"ד עדיין לא ביצע בפועל את הרישום. נוסף על כך, לאחר עריכת חוזה וקודם רישום, איש לא יטען שהנכס לא נקנה. מדוע? התשובה היא, שאפשרות הרישום מבחינה קניינית דינה כרישום.

[5] אפשר לדון מכח מה הדבר נכון – אם מכח שליחות הצדדים, או מסיבות אחרות.

[6] מן הראוי להזכיר את דעת הט"ז (יו"ד סימן קסח ס"ק יד) שסובר שבאמת אודיתא אינו קניין, אלא שבפועל ניתן להוציא את הכסף בבית דין, ועיין בקצוה"ח סימן קצד ס"ק ג שהאריך לחלוק עליו, ונפקא מינה ביניהם לעניין איסורים. הדברים מפורסמים ואכמ"ל.

[7] לכן הדבר מוגבל באמת להחלטות יוצרות\מנהלתיות מסוג זה של פירוק שיתוף, ולא להחלטות שיפוטיות שתיאורטית ניתן להצביע על טעות שבהן ואז יבטל אותן ביה"ד, גם אם החשש לכך הוא רחוק.

[8] תיק מס. 973835-2. הרה"ג מ. נהרי, א. שינדלר, צ. לוז.

[9] כך עלה מבירור מול הייעוץ המשפטי של בתי הדין.