דחיית טענת הבעל שהדירה שייכת לו הואיל והוא זה שזכה בהגרלת מחיר למשתכן – 1539042-1 – ביה"ד הגדול

לפני כבוד הדיינים: הרב יגאל לרר, הרב צבי בן יעקב, הרב שניאור פרדס

החלטה

בפנינו ערעור על החלטת כבוד ביה"ד הרבני האזורי פתח תקוה, בראשות כבוד אב"ד הרה"ג אברהם מייזלס שליט"א, מיום 23.4.2025, ולפיה דירת הצדדים בק' תחולק בין הצדדים בחלקים שווים.

הצדדים נישאו כדמו"י בתאריך 2.8.2016, ולהם בת בשם ר' (ילידת 2018). הצדדים התגרשו כדמו"י בתאריך 30.1.2024.

הצדדים חיו תחת קורת גג אחת החל משנת 2014. כאמור, בתאריך 2.8.2016, נישאו כדמו"י. כחודש לפני הנישואין, זכה המערער בדירה במחיר למשתכן, ברחוב ע'. הצדדים לא יכלו לרכוש את הדירה יחדיו, כיון שלא היו נשואים. ככל הנראה יכלו לרכוש את הדירה בהיותם ידועים בציבור, אך לשם כך היה עליהם לחתום על הסכם חיים משותפים, ולקבל פסק דין מביהמ"ש לע"מ על היותם ידועים בציבור, הליך שאינו יכול להיעשות באופן מידי. לכן, המערער, בהיותו רווק מעל גיל 35, יכל להתמודד על זכות לדירה הנ"ל לבדו. הדירה נקנתה בסכום של מיליון ש"ח, ונרשמה ע"ש המערער.

בתאריך 10.5.2021 רכשו הצדדים דירה, בבעלות משותפת, ברחוב ג'. הדירה נרכשה בסכום של 1,750,000 ש"ח, כשהמשכנתא הייתה ע"ס של 1,050,000 ש"ח. כשפנו הצדדים לבנק דיסקונט למשכנתאות, ע"מ לקבל משכנתא מעבר למחצית עלות הדירה, הצהירה המשיבה שזו דירתה היחידה:

1. אני, גב' נ' ת.ז. וכו' מצהירה כי הדירה שנרכשה על ידי בתאריך וכו' הינה דירתי היחידה ומלבדה אין לי זכויות באף דירה אחרת.

2. אני מצהירה כי תוכן תצהירי זה אמת וזוהי חתימתי.

מכאן טען המערער שלפנינו הודאת בעל דין, שאין למשיבה זכויות בדירה בק'. בדיון שהתקיים בפנינו, הסביר ביה"ד, שכוונת התצהיר שאין כל דירה הרשומה על שמה. שאין לה זכויות בדירה נוספת, וככל שהדירה רשומה על שם המערער, הגם שיש לה זכויות מכוח חוק יחסי ממון, בהתאם לתצהיר, לא נחתם תצהיר שקר.

אף אם דרישת בנק ישראל שאין למצהירה זכויות בהתאם לחוק יחסי ממון וכד', הרי ברור לחלוטין שהתצהיר נחתם לצורך קבלת משכנתא מוגדלת, ואינו מהווה כל הודאת בעל דין ביחס לשיתוף בדירה בק'. אף אם התצהיר נחתם לצורך מס רכישה, הרי שמבחינת מיסוי מקרקעין, כל עוד שאין דירה הרשומה ע"ש המצהיר, אינו מחויב במס רכישה, גם אם יש למצהיר זכויות מכוח חוק יחסי ממון או הלכת השיתוף הספציפי.

בפועל, הוכח בבי"ד קמא שהמשיבה שילמה לו מחצית מכל הכספים ששילם ליזם. הוכח שהמשיבה שילמה למערער סכום של 435,000 ש"ח, במהלך השנים למן הרכישה ועד לקבלת החזקה. הסכום של 435,000 ש"ח שהעבירה המשיבה למערער לצורך רכישת הדירה, היה מורכב מחסכונות שחסכו לה הוריה עוד בילדותה, וכן ממה שהשתכרה בשנות עבודתה, ומתנה שהעבירו לה הוריה 100,000 ש"ח לחתונה. אין מחלוקת שהמשיבה הייתה שותפה מלאה בכל הליך רכישת הדירה, אף שאת ההודעות מהחברה קיבל המערער. הצדדים הלכו ביחד לבחור את הדירה. דמי השכירות ששולמו ע"י השוכרים עבור שכירות הדירה בק', הופקדו לחשבון המשותף של הצדדים, והמשיבה, כמו המשיב, נהנתה מפירות הדירה.

המערער טען בבי"ד קמא ובבי"ד דנן, שהדירה הרשומה על שמו, שייכת רק לו. לטענתו – עת רכשו הצדדים את דירתם בפ' הצהירה האישה כי אין לה כל דירה אחרת. טענה זו נפרכה והוסברה לעיל, שאין כאן הודאת בעל דין.

לטענת המערער – המונח "תא משפחתי" כולל גם ידועים בציבור המקיימים משק בית משותף עם או בלי ילדים. הואיל והצדדים היו ידועים בציבור לכל דבר, לא הייתה כל סיבה שלא יירשמו לדירה במחיר למשתכן כ"ידועים בציבור". על כך השבנו לעיל. צדדים לא יכולים לבוא כך סתם ולטעון שהם ידועים בציבור. עליהם להציג פסק דין מביהמ"ש לע"מ, תחת אישור הסכם לחיים משותפים. דבר זה אינו ניתן לביצוע באופן מידי, לכן יש להניח שהפתרון של רכישת הדירה ע"ש המערער, היה המהיר והקל, וכך עשו.

בי"ד קמא בהחלטתו נשואת הערעור הבהיר שעצם הרישום וההגרלה במחיר למשתכן, לא מהווים כל קנין:

"פעמים רבות מתקיימת הגרלה במחיר למשתכן לפני שהקבלן שאמור לבנות את הפרויקט קיבל היתר בניה.
בנוסף, לאחר שכבר קיבלו הודעה על הזכייה, ניתן לבטל את הזכייה לפרויקט שנרשמו אליו, עד לחתימת חוזה מול הקבלן ניתן לבטל את הזכייה בקלות (הביטול יכול להיעשות באופן מקוון באתר), ולא רק הזוכה יכול לבטלו אלא אף חברת הבניה, כפי שעולה מפסק הדין עע"מ 6980/21 יואב כהנא נ' משרד השיכון (2021).
מהמשך פסק הדין עולה, כי החתימה על חוזה המכירה הוא שלב שבו הזכאות להנחה מגיעה לשלב של מעין "אל חזור". ומועד מסירת החזקה הוא המועד שבו אין דרך לבטל את הזכאות לאותה דירה ספציפית, וממועד זה אין אפשרות לבטל את החוזה גם מצד הקבלן, אף במידה ומתברר שהזוכה לא עמד בקריטריונים או בתנאים הנדרשים לזכייה.

נעצור בשלב הזה, מאחר ובמקרה דנן השלב שקדם לנישואי הצדדים היה רק הרישום של האיש להגרלה, ושאר השלבים כבר היו לאחר נישואי הצדדים.

כפי שנוכחנו לדעת, השלב ההתחלתי של רישום להגרלת מחיר למשתכן, אינו מהוה שום זכות קניינית או אפילו ממונית בזכייתו, שהרי הוא אינו יכול להעביר את זכייתו לאף אחד (אלא רק במקרה של גירושין כאשר אחד מבני הזוג זכה בהגרלה ומבקש להעביר לבן הזוג האחר), וממילא גם לא יכול למכור את זכייתו בהגרלה. כמו כן, הזכייה בהגרלה לא מקנה לזוכה שום זכות קניינית בגוף הנכס היינו – הדירה, כל עוד לא נחתם חוזה מול הקבלן, שהרי הזוכה עדיין יכול לחזור בו ולוותר על זכייתו בפרויקט.
יתירה מזו, פעמים רבות מתקיימת הגרלה על פרויקט לפני שהקבלן קיבל היתר בנייה, ואפילו לגבי המגרש שעליו אמור להיבנות הנכס לא תמיד כבר הסתיימו הליכי ההפשרה, אם כן הנכס עדיין לא בא לעולם, מה שמוכיח שהזכייה בהגרלת מחיר למשתכן היא רק זכייה בעמידה בתור הרוכשים, אבל כאמור ללא כל משמעות רכושית.
זאת ועוד, המשתתף בהגרלת מחיר למשתכן אינו עומד מול הקבלן בהליך ההגרלה אלא מול משרד השיכון, ולכן גם אם זוכה בהגרלה, הקבלן עצמו לא מחויב לו כלום, אלא זכיה זו מחייבת את משרד השיכון ותו לא. יתר על כן, מחויבותו של הקבלן לזוכה חלה רק עם חתימת החוזה ולא קודם לכן, לפיכך, חלותה של קניית הדירה אינו חל רטרואקטיבית מיום הזכייה בהגרלת מחיר למשתכן, אלא רק מיום חתימה על חוזה המכר.

[…]

לפיכך, משרד השיכון אין לו כל זיקה קניינית לדירה שתימכר בעתיד על ידי הקבלן ישירות לזוכה במחיר למשתכן, וממילא משרד השיכון שאחראי על הליך ההגרלה אינו מוכר כלום לזוכים בהגרלה."

לאחר שבי"ד קמא הבהיר שאין בעצם ההגרלה או/ו הרישום משום קנין, וכי כל הקנין נעשה לאחר שהצדדים נשאו כדמו"י, הרי שעצם התשלום ע"י שני הצדדים, מהווה שיתוף, ואינו נכס שהביא המערער מלפני הנישואין, הן מאחר ולפני הנישואין לא היה בידו מאומה, והן מחמת התשלומים של שני הצדדים בגין הנכס:

"זאת ועוד, גם אילו הדירה הייתה נרכשת לבעלותו של האיש לפני הנישואין, הרי שמהתנהלות הצדדים עם הנכס עולה כוונת שיתוף מאד ברורה, החל מתשלום התמורה על ידי שני בני-הזוג בשווה, וכלה בהפקדת דמי השכירות בחשבון המשותף, וכן הצעת האיש לאשה כאשר החל הפירוד ביניהם שכל אחד מהצדדים ייקח דירה אחת, כאשר כאמור הדירה השנייה לכל הדעות משותפת לשני הצדדים, ואם האיש לא היה חושב שאף דירה זו שייכת לשני בני הזוג לא היה מציע הצעה כזו. חובה לציין כי האיש לא נתן כל הסבר אמיתי הנתמך בראיות והמניח את דעת ביה"ד לסתור את טענתה המרכזית של האישה, כי הסכום בסך 435,000 ש"ח שהיא העבירה לאיש היה בתמורה לרכישת חלקה בדירה ושיתופה בחלקים שווים עם האיש. בנוסף, בתאריך 27.4.17 (לדברי האיש בתגובתו התאריך הוא 30.4.17), שילמו הצדדים לחברת הבנייה סך 66,805 ש"ח באמצעות שיק מחשבון הבנק של כספי החתונה [צורף צילום ספח שיק מתאריך 24.7.17].

[…]

במקרה שלפנינו, אף אם נניח שמדובר בנכס חיצוני, תשלום מחצית מערכה של הדירה על ידי האישה וודאי הופך את הנכס לבר איזון.

[…]

במקרה שלפנינו הנכס נרכש במאמץ משותף "במובן הכלכלי הטהור והצר", מה שמוריד מכובד משקלו של הרישום."

דברים אלה ברורים לחלוטין. נכס שהביא בן זוג מלפני הנישואין, היינו שהוא רכש את הנכס מלפני הנישואין. הקובע בעניין הוא לא מועד חתימת החוזה אלא התשלומים. כאשר שני הצדדים שילמו עבור הנכס, הוא משותף לחלוטין, ואין ברישום ע"ש המערער כדי להוות ראיה לאי איזון הנכס בין בני הזוג, וזאת בהתאם לסעיף 9 לחוק יחסי ממון בין בני זוג:

9. ראיה על היות נכס בבעלותו או בהחזקתו של אחד מבני הזוג או על היותו רשום על שמו, אין בה בלבד כדי לצאת ידי נטל ההוכחה שיש למעט נכס זה מן הנכסים ששווים יאוזן בין בני הזוג.

באשר לטענה של המערער שיש להפחית משווי הנכס לצרכי איזון, את שווי הזכות שהביא עימו במסגרת הזכייה במחיר למשתכן, על כך יאמר, הזכות של המערער, יכלה להיות זכות משותפת, אילו הצדדים היו מתאמצים וממציאים בדחיפות רבה, הסכם חיים משותפים מאושר מביהמ"ש לע"מ. אין ספק שאילו הייתה המשיבה מעלה בדעתה שביום מן הימים יטען המערער לזכות יתירה בדירה, הייתה עושה כל מאמץ לאשר הסכם כאמור. אך אין בעצם הזכייה של המערער, ליתן לו יתרון כספי בשווי הדירה.